안산--(뉴스와이어)--법원경매 분석 서비스 경매레이더(auction-radar.com)가 9월 15일 정식 오픈한다.

이번에 선보이는 경매레이더는 최근 180일 전국 아파트 낙찰 4906건을 채점한 예상 낙찰가 적중률이 92.1%(오차 ±20% 기준)에 이른다. 특정 기간이나 지역을 골라낸 값이 아니라 같은 기간 전국 낙찰 1만9401건을 그대로 채점한 결과다.

경매는 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서, 전입세대 정보, 실거래가가 저마다 다른 곳에 흩어져 있어 입찰자가 직접 모으고 해석해야 하는 시장이다. 경매레이더는 이 자료를 한 화면에서 통합 분석하고, 판단의 근거까지 문장으로 설명한다. 지향점은 AI가 대신 결정해 주는 서비스가 아니라 사람이 판단할 근거를 제시하는 서비스다.

◇ 높은 적중 - 아파트 92.1%(오차 ±20%)

경매레이더는 예상 낙찰가를 하나의 모델로 내지 않는다. 21개 예측 알고리즘을 같은 물건에 동시에 붙여 겨루게 하고, 물건 종류와 지역마다 그 구간에서 가장 잘 맞힌 알고리즘의 값을 채택한다. 아파트에서 이긴 방식과 토지에서 이긴 방식이 다르고, 서울에서 이긴 방식과 지방에서 이긴 방식이 다르기 때문이다. 승자가 뚜렷하지 않은 구간에서는 유찰 회차와 지역·유형별 낙찰 통계를 계층화한 통계 예측기(STAT)로 되돌아간다.

최근 180일 아파트 낙찰 4906건 기준 성적은 오차 ±20% 이내 적중 92.1%, ±10% 이내 66.3%, 중앙 오차 6.8%다. 아파트 100건 중 92건이 예측 범위(오차 ±20%) 안에서 낙찰된 셈이다. 다세대·오피스텔·상가·단독·토지도 같은 방식으로 종류별 성적을 함께 공개한다.

◇ 완전 투명 공개 - 잘 맞은 것도, 못 맞은 것도

경매레이더는 △±5%·±10%·±15%·±20% 구간별 적중률과 중앙 오차 등 오차 분포 전 구간 △모델 21개의 성적과 순위가 자주 뒤집히는 접전 구간 △교체 전 앙상블 엔진의 성적까지 모두 공개한다.

현재 적용값(92.1%) 옆에 이전 엔진의 성적(92.4%)을 나란히 표시하는데, 지금 이 구간에서는 옛 엔진이 0.3%p 앞선다. 감출 수도 있었지만, 어느 쪽이 어디서 나은지를 보여주는 것이 교체 판단의 근거가 된다고 봤다. 성적이 나오지 않아 접은 실험도 기록으로 보관하고, 조건이 바뀌면 다시 시험한다.

적중률을 내건 서비스는 있지만, 그 숫자가 어떻게 나왔는지를 통째로 열어 두는 곳은 드물다. 경매레이더는 ‘우리가 이 물건을 얼마로 봤는가’와 ‘실제 얼마에 낙찰됐는가’를 나란히 놓은 낙찰 속보·적중률 화면을 이미 공개하고 있다. 지금 서비스 화면에서 누구나 확인할 수 있다.

◇ 161만 건이 근거

이 모든 분석과 예측은 2016년부터 2026년까지 10년치 법원경매 기록 161만 건이 뒷받침한다. 그중 낙찰가가 확정된 47만 건이 분석 대상이다. 전국 낙찰 결과, 등기 권리관계, 임차인 명세, 실거래가와 시세를 교차 검증해, 특정 물건에 대한 판단이 과거 유사 사례에서 실제로 어떻게 실현됐는지를 근거로 제시한다.

◇ 정밀한 분석 - 34개 판별기, 네 축

경매레이더의 분석 엔진 ‘레이더X’에서는 네 명의 분석관이 각자의 판별기를 들고 같은 물건을 본다. △안전(RX·권리) 7개 판별기 - 명세서 정밀 판독, 등기부 선순위 추적, 대항력 임차인 레이더, 배당표 인수판별 △가치(VX·값) 9개 - 적정가 산정, 실거래 비교, 수익환원 평가, 건물 판독, 접도조건 분석 △시장(MX·흐름) 8개 - 낙찰가율 모멘텀, 입찰경쟁 열기, 인구이동, 미분양 압력, 가격 전망 선행지표 △입지(LX·자리) 10개 - 역세권, 학군, 교육열, 용도지역, 의료 접근성, 기피시설, 급수 환경이다.

하나라도 놓치면 손해가 나는 것이 경매다. 대항력 있는 임차인을 못 보면 보증금을 떠안고, 위반건축물을 모르고 받으면 원상복구 비용이 따라온다. 경매레이더는 사람이 하나씩 확인하던 이 과정을 34개 판별기로 동시에 돌린다.

◇ 권리부터 누수·승강기까지 - 실무자의 체크리스트 그대로

경매레이더의 체크 리스트에는 실무자가 했던 모든 리스트가 그대로 포함돼 있다.

· 권리·서류 - 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서, 전입세대 확인서를 교차 판독해 대항력 임차인, 유치권, 법정지상권, 인수보증금을 분석한다. 배당 시뮬레이션으로 임차보증금을 매수인이 떠안는지까지 계산한다.

· 건물 실물 컨디션 - 층수와 향, 누수 이력, 승강기 유무, 다락(복층·서비스 면적), 위반건축물 여부 등 감정평가서와 현황조사서에 흩어진 정보를 한데 모은다.

· 입지 디테일 - 배정 학교와 학군, 가장 가까운 지하철역·버스정류장까지의 거리, 마트·병원·관공서는 물론 유해·기피시설까지 반경 내 요소를 표시한다.

· 가치·시장 - 주요 부동산 플랫폼 시세, 국토교통부 실거래가, 현재 시장에 나와 있는 실매물 호가, 인근 낙찰 사례를 한자리에서 비교한다.

· 토지·규제 - 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역을 물건별로 표시하고, 지도에서 토지의 형세와 맹지 여부, 개발제한구역(그린벨트)까지 겹쳐 본다.

여기에 전국 버스정류장 22.7만 개소, 환경부 미급수 마을 조사 등 일반 부동산 서비스가 다루지 않는 자료까지 분석에 넣는다. 이 분석 기준은 20년 넘게 경매 현장에서 쌓인 실무 지식을 옮긴 것이다. 데이터만으로는 ‘비고란 문구가 왜 위험한지’를 알 수 없다.

김성훈 경매레이더 대표는 “경매는 서류 한 줄, 현장 한 곳을 놓치면 수천만 원이 왔다 갔다 하는 시장”이라며 “두루뭉술한 점수가 아니라 실제로 확인해야 할 것들을 다 확인했는지 보여주는 것이 우리 방식”이라고 말했다.

◇ 탁월한 설명력 - 최신 LLM이 문장으로 설명한다

경매레이더가 가장 힘을 쏟은 지점은 설명이다. 분석 서비스가 ‘이 물건 몇 점’에서 멈출 때 경매레이더는 왜 그 점수인지를 근거와 함께 문장으로 풀어낸다. 어떤 권리가 왜 인수 대상인지, 이 가격이 왜 저평가인지, 이 지역 낙찰가율이 왜 지금 이 수준인지 등 판단의 재료를 전부 펼쳐 놓는다.

대규모 언어모델(LLM) 기술도 분석에 활용한다. 예컨대 매각물건명세서 비고란처럼 사람이 자유롭게 쓴 문장에서 매수인이 인수해야 할 보증금 액수를 뽑아내는 작업은 규칙만으로 풀리지 않는다. 경매레이더는 이 자리에 LLM을 투입해 자연어를 분석 가능한 값으로 바꾼다.

여기에 지역마다 예측 가능성이 다르다는 사실까지 숫자로 밝힌다. 거래가 두껍게 쌓인 지역은 좁은 범위를 제시하고, 그렇지 않은 지역은 그 사실을 알린다. 어디까지 알 수 있고 어디부터는 알 수 없는지를 말할 수 있는 것, 그것이 경매레이더가 정의하는 설명력이다.

◇ 법원경매와 공매를 한곳에서

경매레이더는 법원경매에 더해 한국자산관리공사 온비드 공매 물건도 함께 제공한다. 서로 다른 절차로 나뉘어 있던 두 시장을 같은 화면, 같은 분석 기준으로 본다.

◇ 복잡한 분석을 한 화면에

경매레이더는 34개 분석 결과를 표로 늘어놓지 않는다. 네 축의 점수를 한눈에 들어오는 그래프로 제시하고, 위험 신호는 색으로 먼저 알린다. 감정가·최저가·예상 낙찰가·시세를 같은 축 위에 겹쳐 이 물건이 어느 위치에 있는지 보여주고, 권리관계는 시간순으로 정렬해 무엇이 먼저이고 무엇이 인수되는지 눈으로 따라가게 한다. 모바일에서도 같은 분석을 그대로 볼 수 있고, 현장에서 종이로 들고 보는 인쇄용 물건 정보지도 함께 제공한다.

김 대표는 “AI 프롭테크 기술과 20여 년의 경매 현장 기술이 빚어낸 것이 경매레이더”라며 “정밀한 분석 성능과 낙찰가 적중률을 실제로 체험해 보시기 바란다”고 말했다.

한편 경매레이더(운영사 옥탑)는 1995년 설립된 부동산경매전문기업 여의주경매의 자매 서비스다. 여의주경매는 경매 현장에서 2000건 이상의 낙찰·입찰에 참여해 왔다.

※ 면책 조항

모든 투자에는 위험이 수반되며 원금 손실이 발생할 수 있다. 본 법원경매 분석 서비스가 투자 목적을 달성한다는 보장은 없으며, 투자자는 투자금의 일부 또는 전부를 잃을 수 있다.

옥탑 소개

옥탑은 ‘경매레이더’ 운영사다. 경매레이더는 AI와 부동산 데이터 분석 기술을 결합해 등기부등본, 감정평가서, 권리관계, 실거래가, 시세, 입지 정보를 통합 분석하는 부동산 경매 분석 플랫폼이다. 권리·가치·시장·입지 4개 축 분석과 예상 낙찰가 예측, 설명형 분석 브리핑을 통해 경매 투자자의 합리적인 의사결정을 지원하는 것을 목표로 한다.